（来源：张湧说财经）
伙伴们，大家好！
8月28日，两份关于房地产的文件，为实行了30多年房地产预售历史，画上了句号。
期房将成为历史，以后新房也都是现房了。
以后开发楼盘的门槛会大幅提高，很多开发商将被踢出局。
央国企开发商资金雄厚，能支撑得起现房销售；
大量小开发商，在此之前早就出清完毕了；
剩下的一些腰部企业，就要看自身的实力了：
自有资金是否充足？过去的烂账有没有擦干净？不然也没有资格继续拿地卖楼。
这个板块可能会迎来巨大的分化：
小的差的，不论短期长期，可能都是利空；
长期来看，对于大型央国企，行业集中度提升，加上促进新房销售，后续或许是个利好。
一个阶段内，新房的供给可能会下降，现有的优质房源，稀缺性会上升。
对于财政的意义也很重大：因为害怕烂尾，购房群体普遍不信任期房，期房这条路基本走不通了。
取消预售，恢复新房销售，对土地财政也有积极的作用。
01
变成现房销售以后，有能力开发楼盘的开发商会大量减少。
过去的开发商，是拿不出那么多钱，先盖楼、再卖房的；
预售模式就很好地解决了开发商没钱盖楼的问题：
开发商盖楼的钱包括：银行的开发贷+业主的首付款+按揭款；
这些钱不仅够盖楼了，而且还富裕。
打个比方，一个10亿的项目，开发商只需要2亿的自有资金，就可以向银行借8个亿的开发贷；
预售开始后，首付+按揭又可以拿到15亿左右；
也就是说，一个10亿的项目，开发商大概能拿到23亿的现金流。
这个钱肯定不能闲着，就继续开发新楼盘……
所以，开发商的负债率都非常高，普遍在80~90%。
楼市最火爆的那段时间，地产商大概只有十分之一的钱是自有资金。
只有房价不断上涨、房子不愁卖的情况下，这种高杠杆的模式才能维持；
而一旦房价开始下行，房子卖不动了，杠杆越高，开发商死得越惨烈。
正如王健林所说：“北大清大，不如胆子大”。
那个年代，比的就是谁的胆子大，谁敢最大限度利用监管相对于经济现实的滞后性。
但是滞后不代表没有监管。
所有的不合理的钱，都有还回去的一天，许老板就是活生生的案例。
02
现房销售之后，业主的首付和按揭款拿不到了，只能用自有资金和银行开发贷来盖楼。
新政之后，自有资金必须先于开发贷全额到位，而且一个项目只能向一家银行贷款。
首付、按揭的钱，必须进入监管账户，只能用在本项目上，专款专用，不能抽到其他项目上。
预售模式下，就连自有资金可能也是借的，当年很多私募、信托就是干这个的；
而且，甚至自有资金还没到位，银行就迫不及待放贷款了；
因为同一个项目，开发商可以向多家银行借款，是银行求着开发商借钱……
可想而知，楼市最火爆的那段时间，老百姓负债二三十年，养活了多少行业。
那个时候，所有的行业都在给开发商开绿灯，说白了都怕错过房价上涨这辆快车。
等楼市熄火之后，一鲸落万物落，很多看似跟楼市不相关的行业也都萧条了下来，就是这个原因。
03
这两份文件，都是从印发之日起开始实施，也就是2026年8月28日。
这之后才拿地的项目，基本都得是现房销售了。
这之前已经拿地的项目，还可以缓一口气。（这个日期之前已经拿了地，但是没取得工程规划许可证的，优先采用现房销售；这个日期之前已经拿了地，同时也取得工程规划许可证的，原则上还是可以预售，但是鼓励现房销售。）
本质上，取消预售还是在鼓励大家买房，仍然是房地产托市的措施之一。
至于贷款期限从最长30年，变成40年，这个也是在鼓励大家买房，而且是买新房。
现在其实是购房人的黄金时代，所有环节都在给购房人开绿灯，降门槛。
